Výhody prodeje bez realitky
1. Neplatíte provizi realitce
Nebudete muset platit provizi realitní kanceláři. A to je nejčastější důvod, proč se lidé rozhodují prodat nemovitost bez realitní kanceláře.
2. Nejste nikomu zavázáni
Nemáte k žádné realitní kanceláři žádné závazky a můžete se rozhodovat, jak uznáte za vhodné či v průběhu prodeje měnit svá rozhodnutí.
3. Nespálíte se s výběrem realitky ani makléře
Vybrat kvalitní realitní kancelář a makléře není tak jednoduché. Mnozí makléři slibují hory a doly jen, abyste jim svěřili prodej, ale bohužel u mnoha makléřů se jedná pouze o plané sliby. Špatná kvalita realitních služeb obecně je druhý hlavní důvod, proč lidé zvažují prodej na vlastní pěst.
4. Vše máte pod kontrolou sami
Někteří prodávající si prodej chtějí vyzkoušet. Přece jenom byt či dům neprodáváte každý rok. Možná patříte k těm co chtějí poznat, jak to celé probíhá a lákavé je, že úspěch či neúspěch leží pouze ve vašich rukou.
Nevýhody prodeje bez realitky
1. Oslovíte mnohem menší počet zájemců o koupi
Prodávající, kteří si nabízejí nemovitost sami, osloví přibližně 10 až 15 % potenciálních zájemců ve srovnání s kvalitní realitní kanceláří a kvalitními makléři. Pokud jste obchodníkem a rozumíte marketingu, máte šanci oslovit cca až 15 až 20 % potenciálních kupců.
Někteří prodávající se přitom omezují s inzercí jen na jedem realitní portál, a proto osloví ještě méně zájemců o koupi. To málokdy to vede k úspěšnému prodeji.
Při prodeji nemovitostí platí:
„Čím více lidí oslovíte, tím větší je pravděpodobnost, že úspěšně prodáte.„
Kvalitní makléři a kanceláře mají větší možnosti propagace nemovitostí. Ví, kde a jak inzerovat, jak využívat sociální sítě, videoprezentace, homestaging, 3D vizualizace, virtuální prohlídky, jak organizovat aukce nemovitostí neboli soutěže o nejlepší nabídku, jak efektivně používat strategie odložených prohlídek, dny otevřených dveří, spolupracují na prodeji s dalšími realitními makléři, inzerují své realitní služby mezi cizinci, kteří chtějí v ČR koupit nemovitost atd.
Naučit se toto všechno kvůli prodeji jedné nemovitosti se jednomu člověku moc nevyplatí, nehledě na to, že jeden člověk nedokáže tolik jako tým makléřů, kteří na prodeji spolupracují. Leda tak, že byste se prodeji nemovitostí chtěli věnovat profesionálně.
Makléřům trvá i několik let, než se všechny prodejní strategie dobře naučí.
2. Neprodáte tak dobře
Oslovíte-li menší počet zájemců o koupi, pak je i pravděpodobně prodáte za nižší cenu.
Lidé si umí snadno spočítat, jaká je provize realitní kanceláři, ale je téměř nemožné spočítat, o kolik přijdou tím, že neprodají tak dobře.
A tak se běžně stává, že prodávající sice ušetří na provizi třeba 150.000 Kč, ale prodají o 300.000 Kč nižší cenu, než by mohli, kdyby uměli dělat kvalitní marketing a prodávat.
3. Na všechno jste sami
Budete muset inzerovat sami. A vyvstává otázka kde. Nikdo vám neporadí, co skutečně funguje.
Realitní portály se vám sice budou snažit tvrdit, ať inzerujete právě u nich, že jejich portál je nejlepší. Jenže to nejsou upřímné rady. Všem jde jen o to, abyste si u nich koupili inzerci. Některé realitní portály jdou dokonce v honbě za inzerenty tak daleko, že klamou o své návštěvnosti a úspěšnosti.
Pro prodej musíte udělat víc. Inzerovat na více realitních portálech, na sociálních sítích je pro úspěšný prodej naprosté minimum. Vhodné je i oslovovat lidi ze sousedství, mít na domě plachtu, proaktivně oslovovat poptávající atd. Je toho opravdu hodně, co se dá pro prodej dělat. Při prodeji nemovitostí například hrají čím dál tím větší roli video prezentace. A tak byste se měli kromě natočení videa zajímat i o to, jak video správně propagovat na internetu, především na Facebooku, Youtube.com, Instagramu atd. Sociální sítě zvýhodňují videa, a proto jimi můžete oslovit levněji více lidí než jen fotografiemi.
V prodeji hraje proaktivita důležitou roli. Právě proaktivitou se liší i dobří realitní makléři od těch špatných.
Na všechno ostatní jste také sami. Musíte se začít orientovat v daňové i právní oblasti. Pokud nastane nějaký problém, musíte si ho sami nastudovat či konzultovat s dalšími odborníky. Daňové otázky s daňovým poradcem, právní otázky s právníkem, problémy na katastru (například špatné zaměření, vytyčení pozemku, nezkolaudované úpravy nemovitosti) budete muset řešit s geodetem a právníkem. Potenciální závady pak budete muset řešit se stavařem a k tomu ještě se svým právníkem.
Běžně se řeší problémy s prohlášením vlastníka, předkupními právy, příjezdovými cestami, věcnými břemeny, problémy se zástavami či zákazy zcizení atd. Své si užijete, až zjistíte, že různí odborníci mají na věc jiné názory. Typicky váš právník a právník protistrany. Nebo až po vás kupující bude požadovat dodatečné slevy za skryté vady. Na vyřešení všech problémů budete sami.
4. Prodávání stojí čas
Organizování prodeje není záležitost na pár hodin. Prodej nemovitosti běžně trvá několik měsíců.
Vše samozřejmě za předpokladu, že chcete dobře prodat. Pokud byste stanovili nízkou cenu nemovitosti, prodáte rychle. Nicméně zájem většiny prodávajících je na prodeji co nejvíce vydělat. Propagace nemovitosti, telefonáty, organizace prohlídek, jednání o podmínkách prodeje, tím vším strávíte spoustu času.
Ti, co prodali snadno a rychle bez realitky, prodali často za méně, než by mohli.
Platí tu určitá přímá úměra.
Vyšší výnos z prodeje = s prodejem strávíte více času
Nižší výnos z prodeje = s prodejem strávíte méně času
5. Neušetříte tolik peněz, jak si myslíte
Prodávající si na začátku prodeje často myslí, že prodejem bez realitky ušetří hodně peněz za provizi realitce. Zaplatí pár stovek za inzerci, kupní smlouvy jim připraví právník a nákladově je celý prodej vyjde do 10.000 Kč.
Chcete-li opravdu dobře prodat, je to naprosto nereálný předpoklad. Některé náklady jsou až nečekaně zákeřně skryty.
a) Náklady na váš čas
V předchozím bodu jsem zmínila čas. Čas stojí peníze. Předem nikdy nevíte, kolik času prodejem nemovitosti strávíte. Možná budete mít opravdu štěstí a dobře prodáte na první prohlídce, ale také můžete s prodejem strávit půl roku i déle. Zejména u dražších nemovitostí může prodej trvat i více než rok. Spočítejte si, kolik byste vydělali ve své práci, kdybyste čas věnovaný prodeji nemovitosti věnovali své práci. Čas strávený s rodinou nebo svými koníčky je penězi nevyčíslitelný.
Těmto nákladům se říká implicitní náklady. Jsou to náklady, které neplatíte penězi a vyjadřují ztrátu z toho, co jste mohli realizovat místo prodávání nemovitosti. Proto se jim také říká náklady obětované příležitosti.
b) Náklady na propagaci
Možná si řeknete, že vás inzerce bude stát jen pár stovek. To k úspěšnému prodeji rozhodně nestačí. Problém je, že pokud nemovitost prodáváte poprvé, nevíte, jak a kde inzerovat. Často vyhodíte peníze na neefektivní inzerci. Dále platí, že kvalitní, smysluplná inzerce je otázkou tisíců Kč, nikoli stokorun.
c) Náklady za právní servis
Veškerý právní můžete pořídit již za několik málo tisíc Kč. Snažit se však ušetřit na právních službách není nejmoudřejší. Kupní smlouva sepsaná, byť právníkem, ale podle jednotného mustru, bez toho, aby byla sepsána na míru vaší konkrétní situaci, může být nakonec dost drahá. Takové smlouvy se dají běžně objednat na internetu za 2.000 Kč.
Nemusí vás však ochránit před případnými spory s kupujícími. Nejednoznačná ustanovení mohou vést k nedorozuměním a chybějící ustanovení mohou dát kupujícím příležitost dodatečně z vás vysoudit slevu za vadná plnění.
Proto vám důrazně doporučuji, nechte si udělat smlouvu od kvalitního právníka, který se zaměřuje na realitní právo a zároveň má z realitní branže zkušenosti. Takový právník se seznámí s vašim případem a podle toho připraví smlouvu, která vás ochrání. Určitě vám však v takovém případě neudělá smlouvu za 2.000 Kč. Tedy alespoň ne v Praze nebo Brně.
d) Náklady na řešení problémů
Celé řadě problémů se dá předcházet, ale některé problémy předvídat nelze a prodej zkomplikují. Často se objeví až v průběhu prodeje. Např. když se najde kupec, ten žádá odhad nemovitosti pro hypotéku a odhadce banky zjistí, že skutečný stav domu nebo pozemku neodpovídá zápisu v katastru nemovitostí nebo, že technická zpráva k nemovitosti odhalí závažné skryté závady na nemovitosti. Nastat může mnoho scénářů.
Mnoho problémů dokáži vyřešit už na samém začátku, mnoho problémů vyřešíme za pochodu, protože kolem sebe mám tým odborníků, na které se můžu ihned obrátit (právníci, notáři, daňoví poradci, architekti, stavaři, geodeti atd).
Když si nemovitost prodáváte sami bez zkušeností, s největší pravděpodobností nebudete schopni odhalit včas hrozící problémy a pokud nastanou, můžete mít problém je rychle a dobře vyřešit. S tím vším jsou spojené náklady, které se dopředu dají velmi těžko stanovit a někdy vás jejich vyřešení bude stát více peněz, než kdybychom je vyřešili my.
e) Náklady za chyby
Náklady za chyby patří k něm nejzákeřnějším a dopředu nejméně předvídatelným.
Nejčastěji k nim patří chyby při vyjednávání o prodeji. Pokud se neživíte obchodováním, můžete podlehnout tlaku a odsouhlasíte nevýhodná ujednání ve smlouvě, kterých pak budete litovat nebo poskytnete slevu, kterou byste jinak neposkytli.
Horší chyby mohou nastat, když z neznalosti nedodáte všechny podklady k nemovitosti např. průkaz energetické náročnosti budov, revizní zprávy, stavební dokumentaci k domu či si nenecháte vypracovat technickou zprávu a kupující vás následně uvaří ve vašich vlastních chybách tím, že si na vás vysoudí dodatečnou slevu, která může být v případě skrytých vad klidně stovky tisíc. Existuje jeden případ, kdy se kupující s prodávajícím soudili o skryté vady v konstrukci domu v hodnotě 1,5 mil.