Pokud jste nakoupili v roce 2021 nemovitost, musíte podat
do pondělí 31. ledna 2022 daňové přiznání k dani z nemovitých věcí.
Daň z nemovitých věcí je daní přímou, jež je vázána na konkrétní nemovitou věc.
Tato daň představuje daň majetkovou, jež nebere v úvahu příjmy poplatníka ani například právní vady nemovitosti (zástavní práva, věcná břemena váznoucí na nemovitost).
Konstrukce této daně v České republice nezohledňuje obvyklou cenu nemovité věci tak, jak je tomu v řadě jiných zemí (například Bulharsko, Estonsko, Finsko, Rakousko, které mají základ daně odhadní cenu nemovité věci).
Daň z nemovitých věcí je upravena v zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí (dále jen „DNemZ“).
Občanský zákoník zakotvuje právní zásadu superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě) v §506 ObčZ, dle které všechny věci (nejen stavby), které se nacházejí na pozemku a jsou pevně spojeny se zemí, patří neoddělitelně k tomuto pozemku.
Navzdory tomu, že daň z nemovitých věcí a soukromé právo jsou úzce provázány, zákonodárce v zákoně o dani z nemovitých věcí tuto zásadu v podstatě nereflektuje, a i nadále upravuje daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek jako dvě relativně samostatné části.
Dani z nemovitých věcí jsou podrobeny pozemky, stavby a jednotky. Daňové přiznání k této dani je poplatník daně obecně povinen podat u příslušného správce daně do 31. ledna zdaňovacího období, a to jen pokud jej poplatník podává poprvé nebo došlo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně. Daň z nemovitých věcí je obecně splatná ve dvou splátkách do 31. května a do 30. listopadu. Pokud daňová povinnost nepřesáhne 5000 Kč, je splatná v jedné splátce do 31. května zdaňovacího období.
DAŇ Z POZEMKŮ
Předmětem daně, tedy objektem podrobeným dani, je pozemek za splnění tří kumulativních podmínek:
- nachází se na území české republiky,
- je evidován v katastru nemovitostí,
- nespadá do kategorie pozemků, jež jsou z této daně vyjmuty.
POPLATNÍK DANĚ Z POZMEKŮ
Poplatníkem daně z nemovitých věcí, konkrétně daně z pozemků, je osoba, která je povinna podat daňové přiznání a tuto daň také uhradit. Poplatníkem daně z pozemků je vlastník pozemku, a to v zásadě ten, který je v katastru nemovitostí uveden k 1. lednu zdaňovacího období (kalendářního roku), na které se daň stanoví (§ 3 ost. 1 a § 13b odst. 1 DNemZ).
U pozemků, jež jsou ve vlastnictví České republiky, jsou poplatníky daně subjekty, které mají právo s příslušnými pozemky hospodařit nebo je na základě výpůjčky užívají.
V případě pozemků, jež se nacházejí ve vlastnictví fondů (svěřenský, podílový, obhospodařovaný penzijní společností), je poplatníkem právě tento fond.
U pozemků, jež jsou zatíženy právem stavby (§ 1240 až 1256 Obč.Z), je poplatníkem daně z pozemků stavebník (ten, komu právo stavby svědčí) v tom rozsahu, v jakém nejsou zastavěny zdanitelnou stavbou.
V souvislosti s prodejem pozemků se může také v praxi stát, že pozemek byl převeden na nového nabyvatele a před koncem roku byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí, o kterém nebylo do konce roku rozhodnuto. V takovém případě je zásadní, že právní účinky převodu takového pozemku nastávají po vydání rozhodnutí o vkladu zpětně ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Zákon o dani z nemovitých věcí na tyto situace pamatuje a stanoví pro tyto případy nabyvateli pozemku specifickou lhůtu pro podání daňového přiznání, a to do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž bylo o vkladu do katastru nemovitostí rozhodnuto (§13a odst. 11 DNemZ). Pokud tedy například k návrhu na vklad do katastru nemovitostí došlo 23. 12. 2021 a katastr jej schválil ke dni 17. 2. 2022, tak lhůta pro podání daňového přiznání uplyne k 31. 5. 2022.
ZÁKLAD DANĚ
Základem daně je skutečná výměra pozemků v metrech čtverečních k 1. lednu zdaňovacího období. Pokud by tedy například došlo v květnu zdaňovacího období ke změně výměry pozemku, tak tako změna má vliv na daň z pozemků až příští rok.
SAZBA DANĚ
Sazba daně z pozemků je uvedena v §6 odst. 2 DNemZ, pro určení, která sazba se na konkrétní pozemek vztahuje, musíme nejprve určit, zda se jedná o stavební pozemek, zastavěnou plochu a nádvoří či o zpevněné plochy pozemků užívaných k podnikání nebo v souvislosti s ním či o ostatní plochy.
Nejvyšší sazba daně z pozemků ve výši 5 Kč/m2 je v současnosti uvalena na zpevněné plochy pozemků, jež jsou užívány k podnikání nebo v souvislosti s ním (zvýhodněná sazba je u pozemků užívaných k zemědělské prvovýrobě a lesnímu a vodnímu hospodářství).
Stavebním pozemkem, na který se vztahuje zvýšená sazba daně z pozemků
(2 Kč/m2), se pro účely zákona o dani z nemovitých věcí rozumí pozemek, jenž je určen k zastavění.
POLOHOVÝ KOEFICIENT
Sazba daně se vynásobí tzv. polohovým koeficientem, jenž je stanoven podle počtu obyvatel obce, v jejichž katastrálním území se pozemek nachází (1,0 u obcí do 1000 obyvatel až 4,5 pro Prahu). Obec má také oprávnění obecně závaznou vyhláškou zvýšit polohový koeficient o jednu kategorii nebo jej až o tři kategorie snížit, a to i v jednotlivých svých částech.
VÝSLEDNÁ DAŇ
Součin základu daně a její sazby vynásobený polohovým koeficientem.
DAŇ ZE STAVEB A JEDNOTEK
Zdanitelná stavba je dle § 2 písm. l) KatZ: „nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí“.
K tomu, aby se jednalo o zdanitelnou stavbu nebo jednotku je nutné, aby byla tato stavba nebo jednotka dokončená.
Za dokončenou je třeba považovat takovou stavbu či jednotku, která má všechny právní předpoklady k tomu, aby byla způsobilá k užívání (například kolaudační souhlas, rozhodnutí o povolení k předčasnému užívání nebo zkušebnímu provozu).
V případě, že při stavbě zdanitelné stavby či jednotky dochází k tomu, že není dokončena najednou, ale přechází do užívání postupně, podléhá dle §7 odst. 4 DNemZ dani ze staveb a jednotek vždy dokončená nebo užívaná část stavby nebo jednotky.
POPLATNÍK DANĚ
Poplatníkem daně ze staveb nebo jednotek je vlastník zdanitelné stavby nebo jednotky. V případě, že se stavba stala součástí pozemku vzhledem k zavedení superficiální zásady, tak se v souladu s §7 odst. 3 DNemZ za vlastníka této zdanitelné stavby, jež není samostatnou nemovitou věcí, považuje vlastník té nemovité věci, jejíž je stavba součástí. Poplatníkem může být i osoba v ostatních případech, jako je uvedeno u daně u staveb u pozemků, viz výše.
ZÁKLAD DANĚ
Základem daně u staveb a jednotek je výměra zastavěné plochy v metrech čtverečních k 1. lednu zdaňovacího období.
Zastavěnou plochou se rozumí plocha nadzemních částí staveb určená
dle § 7 odst. 2 StavZ.
U zdanitelných jednotek je základem daně podlahová plocha k 1. lednu zdaňovacího období, která se vynásobí koeficientem 1,22, pokud se jednotka nachází v bytovém domě a její součástí je podíl na pozemku či je vlastník jednotky spoluvlastníkem jiného pozemku, jenž je užíván společně s těmito jednotkami. Pokud jednotka nesplňuje tyto podmínky, pak je její podlahová plocha pro stanovení základu daně násobena koeficientem 1,20.
SAZBA DANĚ
Základní sazbou ve výši 2 Kč/m2 jsou zdaněny budovy obytných domů a také budovy s výměrou nad 16 m2, jež tvoří příslušenství k těmto domům.
Budovy určené pro rodinou rekreaci jsou zdaněny sazbou 6 Kč/m2 a doplňkové budovy k těmto stavbám zdaněny 2 Kč/m2.
Samostatnou kategorií pro určení základu daně jsou garáže, samostatné stavby postavené odděleně od budov obytných domů, které jsou zdaněny sazbou daně 8 Kč/m2.
Pokud je zdanitelná stavba nebo jednotka z převažující části podlahové plochy užívána k podnikání, podléhá sazbě 10 Kč/m2 (případně 2 Kč/m2, pokud se jedná o podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním nebo vodním hospodářství).
Ostatní stavby nespadající do výše uvedených kategorií platí sazba daně 6 Kč/m2 a u ostatních zdanitelných jednotek 2 Kč/m2.
Výše určený základ daně se dále zvyšuje v případě, že zdanitelná stavba má více nadzemních podlaží, a to o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží, které přesahuje alespoň dvě třetiny zastavěné plochy.
V případě, že je zdanitelná stavba či jednotka užívána k více účelům, jež mají stejný poměr užívané podlahové plochy, dle DNemZ se použije nejvyšší příslušná sazba daně.
POLOHOVÝ KOEFICIENT a VÝPOČET DANĚ
Stejný postup a výše polohového koeficientu jako u daně z pozemků.